大家さんになる勉強
２００４年０６月２０日（日）

本当の学力と本当の評価（後編）はまだ途中．もう少し時間がかかりそうだ．考えをまとめるために，色々と情報収集をしているところだ．

さて，２００２年１０月１４日の独り言で，投資用マンションの勧誘電話が良くかかってくると書いた．最近，再び勧誘電話が多くなってきた．

ここ最近，不動産投資の人気が急上昇しているらしい．実際，書店には，サラリーマンも大家さんになろうという趣旨の書籍が大量に並んでいる．また，首都圏を中心に，投資用ワンルームマンションの供給戸数は激増しており，バブル期の供給戸数を越えるまでになっている．物価が安定し，長期金利が上昇し，景況感がバブル期並みに改善し，いよいよデフレ脱却かというニュースが溢れる中，首都圏では地価が反転しはじめているという．そういう状況であれば，不動産投資に魅力を感じる人が増えても不思議ではない．

ただ，勧誘電話を聞いて率直に疑問に思うのは，「なぜ新築マンションを買わないといけないのか？」ということだ．新築は中古に比べて明らかに割高だ．何と言っても，新築は買った瞬間に中古になる．それなのに，なぜ新築を好き好んで買わないといけないのか．

この疑問を解決すべく，不動産投資の勉強をすることにした．とりあえず，評判の良い本を２冊読んだ．二人の著者が共に主張しているのは，新築ワンルームマンションは投資に適していないということだ．理由は実に単純で，利回りが低いからだ．これは全く当然のことで，購入価格が高ければ，利回りは下がる．営業マンが，綺麗なパンフレットを持って営業活動をしているという事実だけで，そういう物件は利回りという観点からは魅力がない．頭金は少しでよいというが，資料を見ると，提携ローンは変動金利で，キャッシュフローはトントンだ．厚生労働省が年金の試算をするときのように，馬鹿げたほど楽観的な予測に基づいているにもかかわらず，キャッシュフローがトントン．税金の還付とか言っても，これでは話にならない．

それでも，将来，自宅を賃貸することも想定して，不動産投資の勉強は継続するつもりだ．何事においても，知識は強い味方であり，無知は敵だ．